A profit kulcsai - avagy egy banki ingatlan átvétele

Tarts velünk egy banktól vásárolt ingatlan első megtekintésére!

A profit kulcsai: 
bizalom, jogszerűség és jogismeret, kapcsolati és pénzügyi tőke, türelem, tisztelet, korrekt hozzáállás - és még sorolhatnám. E bejegyzésem még "röviden" is hosszú lesz, de az olvasó értő olvasásáért cserébe bepillantást nyerhet munkánk teendőkkel rétegezett "tortájának" egy vékonyka szeletébe.

Kulcsátadás/kulcsátvétel

A tegnap délutáni események egy banki ingatlan magánszemély által történt megvásárlásával indított befektetési üzletmenet folyamatában - az első pillanattól kezdve a megtérülésig - valahol a folyamat 2/3-ánál határozhatóak meg, hiszen Megbízónk már túl van a banki ingatlanalappal történt közjegyző előtti szerződéskötésen, és a tegnapi napon megtörtént a kulcsátadás is - de előtte vannak még a felújítással kapcsolatos feladatok, valamint az értékesítési folyamat.

Miért nem egyidőben történt a birtokbavétel és a tulajdonba-kerülés?
Mert a banki ingatlanalap sok-sok évvel ezelőtt az ingatlan bérbeadása mellett döntött, így az ingatlant a befektető a "bérlővel együtt" (életben lévő bérleti szerződéssel együtt) vásárolta meg.

Kezdjük az elején!
Amikor egy banktól szeretnénk lakást (vagy adósságot; deudát) vásárolni, legelőször is meg kell találnunk azt a kapcsolatot, aki hozzásegít bennünket egy ilyen üzletkötéshez. 

Miért nagyon nehéz egy magyar magánszemélynek közel kerülnie egy bankkal való szerződéskötéshez?

Mert ezek a bankok ingatlanait kezelő ingatlan alapok olyan profi befektetőkkel dolgoznak együtt hatékonyan, akik:

- tőkeerősek, tehát érdemes velük foglalkozni: egyidőben több tucat ingatlan sorsa felett képesek döntést hozni, magyar vonatkozásban IDE KATTINTVA olvashattok egy ilyen befektetésről,

- a profi nagybefektetőkkel kevesebb a papírmunka: több tucat, ill. több száz ingatlanra vonatkozó egyetlen szerződéskötéshez csak egyetlen vevő-minősítés tartozik (magyar anyanyelvű ügyfeleink tudják, hogy egy magyar anyanyelvű magánbefektető minősítése hónapokig tartó közös munka),

- egy viszonylag zárt körben működő, arányaiban magas hozamot biztosító pénzáramlásról van szó, melynek nehéz "csak úgy" a közelébe kerülni: a legjobb vételekhez a körön belüli szereplők bizony ragaszkodnának; ragaszkodnánk!

Vannak még más szempontok is, melyek irányt szabnak az alapok szerződéskötéseinek, ilyenek pl. a jogszabálykörnyezet alapos ismerete, a specifikusan erre a területre vonatkozó üzleti rutin, a kockázatok ismerete, és nem utolsósorban a biztos nyelvismeret, mely bizony alapvetően fontos egy ilyen típusú üzleti tevékenységnél is.

A piacon a zöldségesnél elég mutogatni és mosolyogni, fizetni és mosolyogni, de a banki ingatlanok "piacán" ez bizony kevés.

Mi kellett ahhoz, hogy - másfél évvel ezelőtt - felfedező útra indulhassunk a banki ingatlanpiac világában?

Felsorolhatatlanul sok minden - és ez a sok minden sem lett volna elég, ha nem áll mellettünk a SZERENCSE.

Néhány fantasztikus szakemberrel történt találkozásnak köszönhetjük, hogy megvásároltuk és értékesítettük első, majd második bankingatlanunkat. Ezt követően tapasztalatainkra és tudásunkra, kapcsolatainkra támaszkodva kialakítottunk egy zárt rendszert, melyen belül elsősorban mi és barátaink, másodsorban Megbízó ügyfeleink juthattak a banki tulajdonban lévő ingatlanok megvásárlásának lehetőségéhez.

Mérföldkő

Másfél éve dolgozunk kizárólag ezen a területen, és a tegnapi napon jutottunk el a pillanatig: átvehettük az első, a banki partnertől segítségünkkel megvásárolt lakásingatlan kulcsát, hogy a napokban átadhassuk az ingatlan boldog tulajdonosának.

DE: előtte még azonnali zárcsere!

Délben kellett volna indulnunk, hogy a 13:00-ra egyeztetett időpontban a fővárosba érjünk (parkolással, sétával), de figyelembe kellett vennünk, hogy az ebédidő nálunk is gyomorkorgással jár, így már 11 órakor elindultunk. Jól tettük, mert a fővárosba vezető úton a dugó, amibe belefutottunk, mindennapos -de azért egy gyorséttermi ebédre így is maradt időnk.

Délután egy órára a megbeszélt helyen a kulcsátvételben közreműködő ügyvédnővel találkoztunk, aki lázasan, kiütésekkel érkezett, beszélni is alig tudott. Az ügyvédnő hosszas egyeztetése a bérlővel célravezető volt, a kulcsátadás a megelőző percekben megtörténhetett, az erről szóló magánokirat aláírásokkal ellátva igazolta ezt.

Egy kis kitérővel

kukkantsunk be együtt e banki ingatlanvétel és az ingatlan jogi helyzetének hátterébe!

Az ingatlan egy, a fővároshoz közeli településen helyezkedik el, csodálatos óceáni panorámával, medencés, garázsos épületben, kifejezetten szuper vételnek számít. 
A bank nyilvántartása szerint 138 nm-es, a kataszteri nyilvántartásban azonban bruttó 163 nm szerepel, 119 nm lakótérrel és 44 nm közösségi térrel.

A bank, mint tulajdonos, 2012-ben (!) bérbe adta egy dolgozójának, VPO-s lakásként havi 300 € bérleti díjért. Az egykor "VPO"-s lakás ma már nem "VPO"-s - a megjelölés a közelmúltban a tulajdoni lapról is törlésre került. Hogy mit jelent, ha egy ingatlan VPO-s, arról a magyarok által is jól ismert IDEALISTA weboldalán található tájékoztató is sokat ír, IDE KATTINTVA olvashatjátok, de a legfontosabb, amit magyar befektetőként tudni érdemes róla, hogy "hivatalosan védett lakás", így magyar befektető VPO-s ingatlant nem vásárolhat meg.

A spanyol lakástörvény szerint a bérleti szerződés kötelező - a bérlő számára védelmet nyújtó - időtartama így már régen lejárt, a szerződést a felek ezt követően évente egyszer egy évre hosszabbították meg. Az utoljára meghosszabbított egy év 2025. november 20-án jár le. Mivel az ingatlannak - Megbízónk személyében- 2025 szeptemberétől új tulajdonosa van, aki a bérlővel nem kívánt új bérleti szerződést kötni, a bérlőnek el kellett hagynia az ingatlant 2025 november 20-ig.

Ismerve a spanyol habitust és a bérlő anyagi és szociális körülményeit, mindannyiunk számára nagyon megnyugtatóan alakultak a fejlemények: az Ügyvédnő minden kommunikációs és szociális érzékét (EQ) bevetve eljutott a - demencia jeleit mutató bérlővel - a kulcsátvételig.

Visszatérve

a tegnap délutánra: egy órás beszélgetést követően végre elindulhattunk a helyszínre, hogy mielőbb zárat cserélhessünk.

Az épület közelében találtunk szabad parkolót, egyetlen kulcsot kaptunk: egy a közösségi bejáratokat nyitja (kapu, lépcsőházak ajtai és medencepark), egy pedig a bejárati ajtót.

Kilátás a földszinti közösségi térről az Atlanti-óceánra

A közösségi terek az épületben tiszták, a liftek, folyosók biztonsági kamerákkal felszereltek.

A lakáshoz érve a kulcs rendben nyitotta az ajtót.

A lakásból azonnal videohívást kezdeményeztünk a Megbízó/tulajdonossal, aki palástolatlan örömmel néz a felújítással kapcsolatos feladatok elé, és a hétvégén már saját szemével is megtekintheti új szerzeményét.

Fotógaléria következik arról, hogy hogyan nézhet ki egy, volt banki tulajdonban lévő "befektetési eszköz" - egy volt banki tulajdonú lakás.
A fotógaléria fotói NEM pusztán szakmai szemmel készültek - a fotók között vegyesen szerepelnek olyan pillanatképek, melyek benyomásokat ébresztenek a volt lakóval személyével, ill. a befektetési céllal vásárolt ingatlanban szükséges felújításokkal kapcsolatban.
FIGYELEM! A fotógaléria felkavaró képeket is tartalmaz! 

A képek

és a számok alapján láthatjuk, hogy egy ilyen befektetés - a felújítási költségeket is figyelembe véve - feltétlenül MEGÉRI!

Az első és legalapvetőbb nyereség, hogy piaci ár alatt juthatunk hozzá - közvetlenül a bankkal szerződve - egy ingatlanhoz, mely tény már a vétel pillanatában nyereség. Ne gondoljuk, hogy a "szabadpiacon" jobb állapotú ingatlanokat találunk!
Saját tapasztalat, hogy a szabadpiacon vásárolt családi házunk felújítása során éppen hasonló fotókat készíthettünk; a legutóbbit éppen tegnap, amikoris kiderült, hogy az egyik WC alatti műanyag-elem az évtizedek alatt megadta magát, aminek következtében a kertben lévő növények gyökerei boldogan indultak el a vízforrás irányába: 

Banki ingatlanok vásárlása esetén a következő igen nagy hasznot biztosító tény, hogy ezek a lakások - a piaci árra figyelemmel - jelentős haszonnal értékesíthetőek!
Ennek a tegnap átvett ingatlannak a vételára 205.000,- € volt, míg a piaci árra figyelemmel az eladási ár valahol 350.000,-€ és 400.000,- € között határozható meg, a felújítottság függvényében.

A zárcsere

mindig igen fontos részlete az ingatlan birtokba kerülésének.
Az ügyvédnő által elmondottak alapján a tegnap átvett ingatlant bérlő hölgy még el szeretné szállítani a lakásban maradt személyes tárgyait, így a tulajdonosnak ezt a kérést (a 2025. november 20. napján lejáró bérleti szerződésre figyelemmel feltétlenül) tiszteletben kell tartania. A kulcsátvétel és a birtokbakerülés azonban már lehetőséget ad a körülmények feltérképezésére, a mérésre, gondolkodásra, a kivitelezési munkák ütemezésének és költségkeretének megtervezésére.

A zárcsere délután 15:00-kor kezdődött, amikoris a kivett zárbetétet Attila elvitte a vasboltba, hogy egy ugyanolyan méretű új zárat tudjon venni - és 16:00-kor ért véget, miután Attila megtalálta a vasboltot, vett egy zárat, amiről a helyszínen bebizonyosodott, hogy nem jó, visszament a boltba, kicserélte, és egy óra alatt végeztünk is!
Indulhattunk vissza - a legnagyobb csúcsforgalomban - a fővároson keresztül, és mire hazaértünk, konstatáltuk, hogy bizony egy kulcsátvétel és zárcsere Tenerifén cirka hat óra alatt meg is van!

Mindeközben

Én egy órán keresztül - a zárjától megfosztott, nyitott bejárati ajtó miatt a kiürítés alatt álló ingatlanban tartózkodva - fotókat készítettem, az eddigieknél is mélyebben megértettem, miért olyan lassú folyamat a banki ingatlanokkal történő szerződéskötés: mert a spanyol szociális törvények mindennél erősebben védik a kiszolgáltatottabb felek érdekeit. 

A "hogy lehet ilyen körülmények között élni" gondolaton túljutva be kell látni, hogy bizonyos életkorok ill. betegségek már nem teszik lehetővé, hogy egy ember "jó gazdája", ura legyen az életének.

Erről árulkodik a fotógalériában látható fazékban, zsíros lében ázó, csótány-csemetékkel szórt konyharuha, az ajtó mögött hagyott könnyű őszi kabátok (hiszen ősszel az olyan személyes holmit, melyre bizony szükség lehet, azt - logikusan - elsőként költöztetné el az ember...). Szomorú látványt nyújtottak a teraszon elszáradt virágok, az elhanyagolt, összetört járólap, a piszkos bútorokból áradó szagok, de az összképből mintegy "kivilágló" színes foltok emlékeztettek arra, hogy volt idő, amikor még talán még "minden rendben volt"...

A lakásban a hölgy egyedül élt.

Az eladást megelőzően a bank a bérlőt tájékoztatni köteles az eladásról, bürofax útján. A bürofax 30 napon át ad lehetőséget a bérlőnek érdekérvényesítésre, 30 napon túl a bürofax tartalma már csak tudomásul vett közlésnek tekinthető.

A hölgy - természetesen - nem tudta, mit kell kezdenie egy bürofax esetén, így nem tett semmit...

A banki alkalmazott - un. sablon-szöveget használva - véletlenül benne hagyott az értesítésben egy mondatot, ami miatt a bérlő annak ellenére is élhetett volna elővásárlási jogával, hogy korábban nem is volt elővásárlási joga. 
Az ügyintéző hibája miatt csúszott a közjegyző előtti aláírás időpontja (az ügyintéző - feletteseinek döntése értelmében - a hiba miatt elveszítette a munkáját).

Tucatnyi ügyfelünk

körülbelül két tucatnyi un. "sin posesión" banki ingatlan első megtekintésére vár, velünk együtt türelemmel - az első megtekintésre, amikor kiderül, hogy milyen állapotban van az ingatlan, amit megvásárolni készülnek.

Az egyes bankok - a maguk komótos ütemében - azon dolgoznak, hogy ezek a megtekintések létrejöhessenek. Nekünk ezekre a folyamatokra nincs ráhatásunk, mi is türelemmel várunk.

Különös érzés volt bennem, miközben Attila a zárcserén fáradozott.
Abban az egy órában, amit a lakásban töltöttem, összeért a múlt és a jövő, az üzleti élet és a személyes ÉLET.

A befektetés ott és akkor átváltozott számokkal mérhető értékekből kézzel fogható tárgyakká és megfoghatatlan érzésekké/gondolatokká, hogy aztán majd a felújítást követő eladás során ismét számokká; profittá változhasson, maga mögött hagyva sok-sok tanulságot és tapasztalást.

Gondolataim végére a pontot egy, a konyhában sétáló kis csótány tette: csótányirtás minden vásárolt ingatlannál ERŐSEN AJÁNLOTT...

Szívből gratulálunk Megbízónknak a döntéséért, bátorságáért és türelméért - gyors, meglepetésektől mentes felújítást és sikeres, gyors eladást kívánunk! 

Lejegyezte: Terjéki Anna