Deuda vétel esetén - mi az a "dación en pago"?

Deuda vétel

Amikor Ügyfelünk deudát vásárol, akkor egy adós tartozásai feletti rendelkezési jogot vásárolja meg. A banki ingatlanalap olyan adósságokat (deudákat) kínál befektetőknek megvételre, mely adósságok mögött áll egy fedezetül felajánlott ingatlan. Amikor mi  befektető Ügyfeleinknek segítünk "deudát" választani, legelőször a deuda vételára és a kölcsön fedezetéül felajánlott ingatlan piaci értéke közötti különbséget vizsgáljuk, figyelemmel minden olyan, a deuda-vásárlással kapcsolatos költségre is, melyekkel számolni kell.
Ilyen költségek lehetnek pl. az ügyvédi számlák, a fordítási díj, az átírás (földhivatali bejegyzés) költsége ill. a vételt követően a felújításra fordított összeg. 
Amennyiben azt látjuk, hogy a deuda vételára és az ingatlan piaci értéke elegendő mozgást kínál egy értékelhető (a befektetett pénzösszegre, összes ráfordításra, bekerülésre vetített 20-80%-os) nettó haszonra is, kiajánljuk Ügyfelünknek vételre a deudát. 
A közjegyző előtt történő deuda-vételi szerződés aláírást követően Ügyfelünk lesz az adósság tulajdonosa. Az adósság tulajdonosaként őt illeti a fedezetként felajánlott ingatlan, valamint követelheti az adós összes tartozását is.
Tekintettel arra, hogy Ügyfeleink számára az ingatlan tulajdon- és birtokjoga az elsődleges, a kulcsátadásra koncentrálva, szakjogász számára megbízást adva egy un. "dación en pago" megoldásra érdemes törekedni. 
Miért van "borítékolva" a siker? Ismerkedjünk meg a "dación en pago" minden jogi hátterével!

Dación en pago

A " dación en pago " azt jelenti, hogy az adós átadja a fedezetül felajánlott ingatlan kulcsait a hitelezőnek, cserébe pedig a hitelező (a deuda tulajdonosa) teljes mértékben elengedi a jelzáloghitel-tartozást, anélkül, hogy a jövőben felelősségre vonnánk az adóst. A hitelező lemond minden olyan jogáról, hogy a későbbiekben az adósnak saját országában, saját tulajdonában lévő vagyontárgyaiból behajtsa az adós tartozását.

Miért kell az adósnak előbb vagy utóbb mindenképpen átadnia az ingatlan kulcsait? 

A korlátlan személyes felelősség miatt. A fő ok, amiért a nehézségekkel küzdő adósok az un. dación rendszert követik, az, hogy Spanyolországban, amikor az ingatlant visszaveszik, az adós jellemzően több pénzzel tartozik, mint amennyit az ingatlan ér. A hitelező a jog szerint az ingatlan elárverezését követően is követelheti az adóstól a különbözetet, akár külföldön, akár Spanyolországban. 

A jelzáloghitel-felvevő adósok a dación rendszer lehetőségével élve egy un. jogi tűzfalat tudnak létrehozni, amely "tűzfal" megakadályozza, hogy a hitelező veszélyeztesse az adós  fennmaradó vagyonát. Lényegében és jogilag a család pénzügyi vagyonának elkülönítését jelenti egy vörös vonal meghúzásával. A jelzáloghitellel érintett ingatlanon túli vagyon, a meglévő családi vagyon (pl. telek, nyaraló, személygépkocsi, stb.) ezáltal megvédhető. 

A spanyol polgári törvénykönyv 1911. cikkelye értelmében az adósok személyesen és korlátlanul felelősek minden vagyonukkal, most és a jövőben is. Más szóval, az adósság személyesen az adósra száll. Maga az ingatlan csak egy banki kölcsön, azaz a tőke garanciája volt. Gyakori, hogy egy spanyolországi ingatlan visszavételekor jelentős hiány keletkezik az adós részéről, mivel az ingatlan árverési értéke nem elég magas ahhoz, hogy fedezze az összes kapcsolódó adósságot és a felhalmozódott kamatokat.

A fizetésképtelen adósok egy-egy árverés után azzal szembesülnek, hogy hiába veszi vissza a hitelező spanyolországi ingatlanukat, továbbra is üldözik őket a fennálló tartozás miatt, hiszen
a jelzáloghitel mellett tartoznak az összes visszavétellel kapcsolatos költséggel, az ügyvédi díjakkal, a bírósági ügynök díjaival, és ráadásul a jelzáloghitel késedelmi kamatos kamattal is. Az adósság teljes összege így hónapró-hónapra, évről-évre növekszik...

Emiatt sok fizetésképtelen adós inkább hivatalosan is visszaadja a kulcsait egy dación en pago eljárást követően. Ha nem valaki nem fizeti vissza spanyol jelzáloghitelét, a hitelező az összes nagyobb hitelminősítő intézetnél visszasorolja. Ez azt jelenti, hogy amikor kölcsönért (vagy akár olyan egyszerű dologért, mint a hitelkártya) kell az adósnak folyamodnia, hazájában az összes nagyobb hitelintézet elutasítja majd: pénzügyi szempontból számkivetetté válik.

A dación követése elkerüli azt a rémálomszerű forgatókönyvet, hogy az ingatlan lefoglalását követően az adóst még a fennálló tartozásért üldözzék.

Dación en pago eljárás

Egy hivatalos közjegyző előtti eljárás, deuda-vétel esetén Ügyfelünk számára ez a második "közjegyző előtti aláírás". Az ügyvéd okiratot készít, melyben az adós hivatalosan lemond az ingatlan tulajdonjogáról, és cserébe Ügyfelünk, mint hitelező ejti az ellene indított jogi lépéseket, tekintve, hogy a jelzáloghitel rendezett.

Az okiratot az adós (vagy meghatalmazott képviselője, ügyvédje) és Ügyfelünk, vagy meghatalmazott képviselője, ügyvédje mint hitelező írja alá.
Az okiratot a spanyol közjegyző hitelesíti. 

A dación en pago hasonlóan működik, mint egy ingatlan-átruházási eljárás, azzal a különbséggel, hogy az adósnak a hitelező Ügyfelünk NEM fizet az ingatlan átruházásáért cserébe, hanem teljesen mentesíti a jelzáloghitel fizetésének kötelezettsége alól. Az adós így megszabadul az adósságától is.  

Profi megoldás, hiszen

1. a kulcsok visszaadásával az adós mentesül a jelzáloghitel-tartozása alól, ezzel jogilag lezárásra kerül az ügye;
2. az adós elkerüli vagyontárgyai veszélyeztetését Spanyolországban; nem üldözik majd semmilyen további befizetendő tartozása miatt;
3. egy dación de pago-val elkerülhető, hogy az adós a nagyobb hitelminősítő intézetek feketelistájára kerüljön, ami nagyban befolyásolja az adós jövőbeni fizetési képességét.

A dación en pago tehát mindkét fél számára előnyös megoldás.

Az adós végre szabadnak mondhatja magát, miután sikeresen elkülöníthette vagyonát. Nyugodtan élhet tovább anélkül, hogy a jövőben bármilyen jogi vagy pénzügyi kötelezettsége keletkezne a deudával érintett ingatlanra felvett jelzáloghitelével kapcsolatban.

A hitelező ugyanakkor teljes egészében birtokolja az ingatlant, és nem kell szembenéznie egy hosszadalmas, elhúzódó és költséges bírósági eljárással. 

Lejegyezte: Terjéki Anna Mária