Mivel foglalkozunk?

Vevőképviseleti munkánk során a Megbízónk által meghatározott befektetési szándékra figyelemmel megkeressük azt a "problémás" vagy "különleges eladási helyzetben" lévő ingatlant, mely leginkább megfelel Megbízónk elképzeléseinek. Ügyvédek segítségével koordináljuk a vételi folyamatot, képviseljük Megbízóink érdekeit a vételi folyamat minden szintjén. 

Mit jelent az, hogy egy ingatlan "problémás"? 

A Kanári-szigeteken néhány évtizeddel ezelőtt a családok "lazán" kezelték az építkezéseket: gyakran előfordult, hogy a szülői ház mellett, a családi telken "kinőtt" a földből még egy ház. Ezeknek az ingatlanoknak nem minden esetben rendezett a helyzetük a földhivatali regisztrációban, gyakran nem rendelkeznek kataszteri nyilvántartási számmal, a telek, amin az új ház áll, nincs elkülönítve.
Ezek un. "problémás" ingatlanok, melyeknek az ára emiatt jellemzően mélyen a piaci ár alatt van. 
Vétel előtt - ügyvédi segítséggel - ellenőrizni kell az ingatlan státuszát, ill. kivitelező segítségével az állapotát, hiszen ezek az ingatlanok már negyven évesnél is idősebbek, a felújítás szükségessége garantált! 
A "problémás" ingatlanok lehetőséget adnak a befektetőnek a profitszerzésre, hiszen a tulajdonos-eladó szorult helyzetben van: nem ritkán a piaci ár feléért, harmadáért kínálják az ingatlant, mert pl. az örökösödési illetéket sem tudják kifizetni, nemhogy az adásvételhez ELENGEDHETETLENÜL SZÜKSÉGES un. "vízszintes felosztás" költségeit, melynek alapja egy műszaki jelentés elkészítése, hogy a telek felosztása megtörténhessen. 
A "problémás" ingatlanok vétele esetén kulcsszerepet játszik az idő, hiszen egy "vízszintes felosztás" (az ingatlan papírjainak adásvételi szerződés aláírása előtt elengedhetetlen előkészítése) min. 4-6 hónapot vesz igénybe, és a vevő által kifizetett foglaló összegéből tudja az eladó megkezdeni a folyamatot (mert ez minden esetben az eladó költsége). 
Ha valaki önállóan kezdene hasonló vételbe, fontos tudni, hogy a vízszintes felosztás NEM MINDEN ESETBEN hajtható végre! Vannak olyan műszaki elvárások, melyek nem-teljesülése esetén a vétel nem valósulhat meg, mert az épületek egymástól NEM elválaszthatóak - ezt a vételi szándék aláírása és a foglaló megfizetése ELŐTT szükséges ellenőrizni. 

Fontos: az un. problémás ingatlanok egyik jellemzője, hogy vételkor "nem hitelezhetőek" (hiszen nem történt meg az épület vízszintes felosztása), de nem minden  ingatlan esetében, mely a hirdetésben látható  a "nem hitelezhető" jelzést kapja, lehet változtatni ezen a helyzeten!
Pl. vannak ingatlanok, melyeknél nem a "vízszintes felosztás" vagy önálló kataszteri nyilvántartási szám hiánya okoz problémát, hanem az, hogy ezek az ingatlanok nem "városi területen" találhatóak, ezek sem minden esetben hitelezhetőek. A "nem hitelezhető" ingatlanok eladása problémás, ezért csak olyan ingatlant szabad megvásárolni ebből a kategóriából, melynek státusza megváltoztatható, és a vételi költségek a státusz megváltoztatásával, az átírással és a felújítással és együtt is lehetőséget adnak az eladáskor egy elfogadható mértékű profit realizálására. 

Emiatt Megbízóink számára minden esetben egy előzetes költségvetést, kalkulációt is készítünk!

Mit jelent az, hogy egy ingatlan "különleges eladási helyzetben" van? 

Egyes hitelek folyósításánál a hitelintézetek ragaszkodnak ingatlanfedezet biztosításához az adóstól. Hitelfolyósításkor a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan tulajdoni lapjára rákerül a jelzálogjog-bejegyzés. A hatályos törvények értelmében az adósnak, amennyiben a törlesztőrészletek fizetésével elmarad, tartozása keletkezik, mely tartozást a hitelezők minden törvényes eszközzel megpróbálnak behajtani. 
Amikor a behajtás egy hitelező megítélése szerint aránytalanul nehézzé (a hitelező számára: behajthatatlanná) válik, a hitelező az adósságot eladja egy adósságok felvásárlásával foglalkozó cégnek, majd a folyósított hitelből elveszített összeget (a folyósított hitelből meg nem fizetett összeg és az adósságért kapott összeg különbözetét) "leírja" veszteségként. 
Az a cég (vagy magánszemély), aki az adósságot felvásárolta,  törvényes úton jogosulttá válik érvényesíteni a követelést. Ezeket a cégeket, melyek felvásárolják a behatjhatatlan adósságokat, "keselyűalapoknak" is nevezik. Az un. "keselyűalapok" olyan, adósságbehajtásra szakosodott cégek, melyek mindig a törvényes keretek között mozogva jutnak el a céljukig.

Vannak olyan, ingatlanfedezettel biztosított tartozások, mely tartozásokra vonatkozóan együttműködni és haladni tudnak az adóssal, és vannak olyan tartozások, ahol bírósági eljárásra kerül sor. 

Az eljárás során az adósságbehajtásra szakosodott cégek sok esetben csak a hitelfedezetként felajánlott, jelzáloghitellel terhelt ingatlan értékesítése során jutnak a pénzükhöz. 
Az adósságkövetelési/értékesítési folyamat végén a türelmes és kitartó befektető az ingatlanhoz tehermentesen juthat hozzá. 

Mit jelent az, hogy egy "különleges eladási helyzetben" lévő ingatlan "pénzügyi eszköz"? 

Attól függően, hogy Megbízóink az adósságrendezési eljárás mely pontján kapcsolódnak be az ingatlan-vásárlásra fókuszáló folyamatba, "sin posesión", "con posesión" ill. un. "deudával érintett" ingatlanokról beszélhetünk. 
Ezek az ingatlanok minden esetben "pénzügyi eszköznek" minősülnek, hiszen a hitelezők a vételár megfizetését követően juthatnak hozzá a folyósított hitelből fennálló tartozás összegéhez. Megbízónk nem egy ingatlan vételére vonatkozóan ír alá velünk megbízási megállapodást, hanem egy bizonyos vételi eljárásban való részvételre, mely eljárás végén közjegyző előtti szerződés-aláírás során lehet egy, korábban felvett hitel fedezeteként felajánlott ingatlan tulajdonosa. 

Egy-egy adóssággal érintett, fedezetként felajánlott ingatlan eszközzé válik a tartozást követelő cégek kezében; olyan eszközzé, mely záloga annak, hogy a tartozás-követelési eljárást eredményesen végigvigyék. 

Megjegyzés:
a tartozáskövetelő cégek és a bajba jutott adósok közötti kommunikációs folyamat eredményes "levezénylésére" - az adós érdekeit segítve - több ügyvédi iroda is szakosodott.
Érdemes belekukkantani az egyik ilyen ügyvédi iroda alábbi linkre kattintva olvasható útmutatójába, melynek legvégén kb. két tucatnyi tartozáskövetelő céget sorol fel a cikk: 
https://abogadosparatusdeudas.es/noticias/reclamacion-deuda-investcapital/

Mivel az ingatlanfedezettel érintett adósságokkal kapcsolatos eljárások időtartama 2-10 év lehet, nem ritka, hogy egy adósságkövetelő cég pl. még az öt esztendővel ezelőtti számokkal dolgozik, amikor a bekerülést és a megtérülést vizsgálja. 
Mint tudjuk, az elmúlt öt esztendőben az ingatlanárak jelentős, évi 10-15% emelkedést tudtak produkálni, így az ingatlanok után érdeklődő befektető Megbízóink jelentős vételi árelőnyt tudhatnak magukénak! 

Azt, hogy befektetőként az adóssággal terhelt, "különleges eladási helyzetben lévő ingatlan" tehermentesítési ill. vételi folyamatába kinek/hol érdemes bekapcsolódnia, a Megbízó/befektető érdekei, lehetőségei, körülményei döntik el. 

"Con posesión" ingatlanok
A normál ingatlanpiachoz leghasonlatosabb vételi lehetőség a "con posesión", magyarul a már "birtokbavett" ingatlan. Az ingatlan pontos címe a vevő számára megismerhető, az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlattételt megelőzően az ingatlan megtekinthető. A megtekintést követően - amennyiben az ingatlanra, mint pénzügyi eszközre vonatkozó adatok nem térnek el az előzőekben megadottaktól - vételi ajánlatot tehet a Megbízó. Ezt követően  elkészülhet az adásvételi szerződés, ill. meghatározásra kerül a közjegyző előtti adásvételi szerződés aláírásának helye és időpontja.  
Az ingatlan vételára jellemzően a piaci ár alatt van. 

"Sin posesión" ingatlanok
A sin posesión, avagy "birtokbavétel nélküli" ingatlanok kulcsaival az ingatlanfedezettel érintett adósság tulajdonosa még nem rendelkezik, így az ingatlan megtekintése egy - jellemzően hónapokkal - későbbi időpontban lehetséges, címe a vevőjelölt számára a munka első fázisában még nem ismerhető meg. A "sin posesión" ingatlanokra benyújtott vételi ajánlat ingatlanalap által történő elfogadása garantálja, hogy amint az ingatlan megtekinthetővé válik, a vételi ajánlatot tett Megbízó az ingatlan pontos címét megismerheti, az ingatlant megtekintheti. A megtekintést követően vételi szándékának megerősítésével indulhat a normál ingatlan-adásvételi eljárás folyamata, fent részletezettek szerint; meghatározásra kerül a közjegyző előtti adásvételi szerződés aláírásának helye és időpontja. 
Az ingatlan vételára JELENTŐSEN a piaci ár alatt van, figyelemmel a várakozási időre - ennél a befektetésnél a vevő az idejével, türelmével is "fizet". 

"Deudával" érintett ingatlanok
Amikor "deudás" ingatlanról beszélünk, adóssággal terhelt ingatlanról beszélünk.
A rendelkezésünkre álló információk alapján előre "megszűrjük" a Megbízóinknak vételre ajánlott tételeket ("pénzügyi eszközöket"), így a vevőnek a normál piaci vételekhez viszonyítva szinte csak azokkal a kockázatokkal kell számolnia, mintha az ingatlanpiacról vásárolt volna ingatlant. Deuda-vételi ajánlatot tevő Megbízóink a hivatalos deuda-vételi protokoll szerinti lépéseken át 1-3 hónap alatt juthatnak tulajdonba ill. birtokba. 
Az ingatlan vételára JELENTŐSEN a piaci ár alatt is lehet.

"Remate final" ingatlanok
A "remate final" ingatlanok esetében a végrehajtási eljárás a legvégén, már az árverezést követő időszakában jár, így ezek a legkisebb kockázattal és - ennek megfelelően jellemzően - a legkisebb árengedménnyel megvásárolható ingatlanok. Ezeknél az ingatlanoknál az árverésen a nyertes vevő az ingatlanalap volt, de a tulajdonjog bejegyzés még nem történt meg, ezeket az ingatlanokat a "megnyert árverés" stádiumában értékesítik a banki ingatlanalapok. Ez egyben azt is jelenti, hogy a banki ingatlanalapnak (itt: "fondo") nem kell számolnia az átírás költségeivel, és ez vételár-előnyt jelent a vevőnek. 

Összefoglalva a "különleges eladási helyzetben lévő" ingatlanokról fent leírtakat láthatjuk, hogy Megbízóink egy un. "zárt "piacon" juthatnak hozzá befektetőkként ingatlanokhoz.
Fontos részlet, hogy az EU pénzmosás elleni szabályozásának megfelelően az egyes tagállamokban működő banki ingatlanalapok minden esetben ragaszkodnak a közjegyző előtti szerződéskötést megelőzően annak igazolásához, hogy a szerződésben szereplő összeg (vételár) adózott jövedelemből származikm, és a vevőnek át kell esnie egy hosszadalmas és költséges pénzügyi átvilágítási folyamaton. 
Az ilyen ingatlanvétel folyamatában több ponton is találkozhatunk a ténnyel, hogy a befektetők az un. "bedőlt hitelek" kudarcából, tehát mások veszteségeiből kovácsolnak maguknak pénzügyi előnyt. Ha a belinkelt cikk végén található un. "keselyűalapok" számát nézzük, láthatjuk, hogy ez egy hatalmas (és az adóst több ponton védő törvényi szabályozás miatt igen lomha) piac. A rosszul kalkulált befektetések, hitelfelvételek miatt a hitelfelvételkor pénzügyi fedezetként felajánlott ingatlanok óhatatlanul bekerülnek ebbe a "rendszerbe", hiszen a pénzügyi szervezeteket (bankok, hitelintézetek, hitelezők) NEM ÉRDEKLI az ingatlan, csak a követelés: a PÉNZ. Arra törekszenek, hogy - a hitelfelvevő számára korábban folyósított hitelösszegből - a törvények maradéktalan betartásával minél gyorsabban és minél többet visszaszerezhessenek a bajba jutott adóstól. 
HITELFELVÉTELI DÖNTÉS ELŐTT MINDIG NAGYON FONTOS A KOCKÁZATELEMZÉS, AZ ALAPOS MÉRLEGELÉS! 

Közreműködésünkkel Megbízóink - bizonyos feltételek mellett - már nem csak Tenerifén, hanem egész Spanyolországban
hozzájuthatnak "különleges eladási helyzetben lévő" ingatlanokhoz.