Mivel foglalkozunk?

Vevőképviseleti munkánk során a Megbízónk által meghatározott befektetési szándékra figyelemmel megkeressük azt a "különleges eladási helyzetben" lévő ingatlant, mely leginkább megfelel Megbízónk elképzeléseinek. Ügyvédi irodák segítségével koordináljuk a vételi folyamatot, képviseljük Megbízóink érdekeit a vételi folyamat minden szintjén. 

Mit jelent az, hogy egy ingatlan "különleges eladási helyzetben" van? 

Egyes hitelek folyósításánál a hitelintézetek ragaszkodnak ingatlanfedezet biztosításához az adóstól. Hitelfolyósításkor a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan tulajdoni lapjára rákerül a jelzálogjog-bejegyzés. A hatályos törvények értelmében az adósnak, amennyiben a törlesztőrészletek fizetésével elmarad, tartozása keletkezik, mely tartozást a hitelezők minden törvényes eszközzel megpróbálnak behajtani. 
Amikor a behajtás egy hitelező megítélése szerint aránytalanul nehézzé (a hitelező számára: behajthatatlanná) válik, a hitelező az adósságot eladja egy adósságok felvásárlásával foglalkozó cégnek, majd a folyósított hitelből elveszített összeget (a folyósított hitelből meg nem fizetett összeg és az adósságért kapott összeg különbözetét) "leírja" veszteségként. 
Az a cég (vagy magánszemély), aki az adósságot felvásárolta,  törvényes úton jogosulttá válik érvényesíteni a követelést. Ezeket a cégeket, melyek felvásárolják a behatjhatatlan adósságokat, "keselyűalapoknak" is nevezik. Az un. "keselyűalapok" olyan, adósságbehajtásra szakosodott cégek, melyek mindig a törvényes keretek között mozogva jutnak el a céljukig.

Vannak olyan, ingatlanfedezettel biztosított tartozások, mely tartozásokra vonatkozóan együttműködni és haladni tudnak az adóssal, és vannak olyan tartozások, ahol bírósági eljárásra kerül sor. 

Az eljárás során az adósságbehajtásra szakosodott cégek sok esetben csak a hitelfedezetként felajánlott, jelzáloghitellel terhelt ingatlan értékesítése során jutnak a pénzükhöz. 
Az adósságkövetelési/értékesítési folyamat végén a türelmes és kitartó befektető az ingatlanhoz tehermentesen juthat hozzá. 

Mit jelent az, hogy egy "különleges eladási helyzetben" lévő ingatlan "pénzügyi eszköz"? 

Attól függően, hogy Megbízóink az adósságrendezési eljárás mely pontján kapcsolódnak be az ingatlan-vásárlásra fókuszáló folyamatba, "sin posesión", "con posesión" ill. un. "deudával érintett" ingatlanokról beszélhetünk. 
Ezek az ingatlanok minden esetben "pénzügyi eszköznek" minősülnek, hiszen a hitelezők a vételár megfizetését követően juthatnak hozzá a folyósított hitelből fennálló tartozás összegéhez. Megbízónk nem egy ingatlan vételére vonatkozóan ír alá velünk megbízási megállapodást, hanem egy bizonyos vételi eljárásban való részvételre, mely eljárás végén közjegyző előtti szerződés-aláírás során lehet egy, korábban felvett hitel fedezeteként felajánlott ingatlan tulajdonosa. 

Egy-egy adóssággal érintett, fedezetként felajánlott ingatlan eszközzé válik a tartozást követelő cégek kezében; olyan eszközzé, mely záloga annak, hogy a tartozás-követelési eljárást eredményesen végigvigyék. 

Megjegyzés:
a tartozáskövetelő cégek (un. "keselyűalapok") és a bajba jutott adósok közötti kommunikációs folyamat eredményes "levezénylésére" - az adós érdekeit segítve - több ügyvédi iroda is szakosodott.
Érdemes belekukkantani az egyik ilyen ügyvédi iroda alábbi linkre kattintva olvasható útmutatójába, melynek legvégén kb. két tucatnyi tartozáskövetelő céget sorol fel a cikk: 
https://abogadosparatusdeudas.es/noticias/reclamacion-deuda-investcapital/

Mivel az ingatlanfedezettel érintett adósságokkal kapcsolatos eljárások időtartama 2-10 év lehet, nem ritka, hogy egy adósságkövetelő cég pl. még az öt esztendővel ezelőtti számokkal dolgozik, amikor a bekerülést és a megtérülést vizsgálja. 
Mint tudjuk, az elmúlt öt esztendőben az ingatlanárak jelentős, évi 10-15% emelkedést tudtak produkálni, így az ingatlanok után érdeklődő befektető Megbízóink jelentős vételi árelőnyt tudhatnak magukénak! 

Azt, hogy befektetőként az adóssággal terhelt, "különleges eladási helyzetben lévő ingatlan" tehermentesítési ill. vételi folyamatába kinek/hol érdemes bekapcsolódnia, a Megbízó/befektető érdekei, lehetőségei, körülményei döntik el. 

"Con posesión" ingatlanok
A normál ingatlanpiachoz leghasonlatosabb vételi lehetőség a "con posesión", magyarul a már "birtokbavett" ingatlan. Az ingatlan pontos címe a vevő számára megismerhető, az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlattételt megelőzően az ingatlan megtekinthető. A megtekintést követően - amennyiben az ingatlanra, mint pénzügyi eszközre vonatkozó adatok nem térnek el az előzőekben megadottaktól - vételi ajánlatot tehet a Megbízó. Ezt követően  elkészülhet az adásvételi szerződés, ill. meghatározásra kerül a közjegyző előtti adásvételi szerződés aláírásának helye és időpontja.  
Az ingatlan vételára jellemzően a piaci ár alatt van. 

"Sin posesión" ingatlanok
A sin posesión, avagy "birtokbavétel nélküli" ingatlanok kulcsaival az ingatlanfedezettel érintett adósság tulajdonosa még nem rendelkezik, így az ingatlan megtekintése egy - jellemzően hónapokkal - későbbi időpontban lehetséges, címe a vevőjelölt számára a munka első fázisában még nem ismerhető meg. A "sin posesión" ingatlanokra benyújtott vételi ajánlat ingatlanalap által történő elfogadása garantálja, hogy amint az ingatlan megtekinthetővé válik, a vételi ajánlatot tett Megbízó az ingatlan pontos címét megismerheti, az ingatlant megtekintheti. A megtekintést követően vételi szándékának megerősítésével indulhat a normál ingatlan-adásvételi eljárás folyamata, fent részletezettek szerint; meghatározásra kerül a közjegyző előtti adásvételi szerződés aláírásának helye és időpontja. 
Az ingatlan vételára JELENTŐSEN a piaci ár alatt van, figyelemmel a várakozási időre - ennél a befektetésnél a vevő az idejével, türelmével is "fizet". 

"Deudával" érintett ingatlanok
Amikor "deudás" ingatlanról beszélünk, adóssággal terhelt ingatlanról beszélünk.
A rendelkezésünkre álló információk alapján előre "megszűrjük" a Megbízóinknak vételre ajánlott tételeket ("pénzügyi eszközöket"), így a vevőnek a normál piaci vételekhez viszonyítva szinte csak azokkal a kockázatokkal kell számolnia, mintha az ingatlanpiacról vásárolt volna ingatlant. Deuda-vételi ajánlatot tevő Megbízóink a hivatalos deuda-vételi protokoll szerinti lépéseken át 1-3 hónap alatt juthatnak tulajdonba ill. birtokba. 
Az ingatlan vételára JELENTŐSEN a piaci ár alatt is lehet.

Összefoglalva a fent leírtakat láthatjuk, hogy Megbízóink egy un. "zárt "piacon" juthatnak hozzá befektetőkként ingatlanokhoz.
Fontos részlet, hogy az EU pénzmosás elleni szabályozásának megfelelően az egyes tagállamokban működő banki ingatlanalapok minden esetben ragaszkodnak a közjegyző előtti szerződéskötést megelőzően annak igazolásához, hogy a szerződésben szereplő összeg (vételár) adózott jövedelemből származik. 
Az ilyen ingatlanvétel folyamatában több ponton is találkozhatunk a ténnyel, hogy a Befektetők az un. "bedőlt hitelek" kudarcából, tehát mások veszteségeiből kovácsolnak maguknak pénzügyi előnyt. Ha a belinkelt cikk végén található "keselyűalapok" számát nézzük, láthatjuk, hogy ez egy hatalmas (és az adóst több ponton védő törvényi szabályozás miatt igen lomha) piac. A rosszul kalkulált befektetések, hitelfelvételek miatt a hitelfelvételkor pénzügyi fedezetként felajánlott ingatlanok óhatatlanul bekerülnek ebbe a "rendszerbe", hiszen a pénzügyi szervezeteket (bankok, hitelintézetek, hitelezők) NEM ÉRDEKLI az ingatlan, csak a követelés: a PÉNZ. Arra törekszenek, hogy - a hitelfelvevő számára korábban folyósított hitelösszegből - a törvények maradéktalan betartásával minél gyorsabban és minél többet visszaszerezhessenek a bajba jutott adóstól. 
HITELFELVÉTELI DÖNTÉS ELŐTT MINDIG NAGYON FONTOS A KOCKÁZATELEMZÉS, AZ ALAPOS MÉRLEGELÉS! 

Közreműködésünkkel Megbízóink már nem csak Tenerifén, hanem egész Spanyolországban
hozzájuthatnak "különleges eladási helyzetben lévő" ingatlanokhoz.