Jó-jó, de hogyan működik ez a gyakorlatban?

Hogyan vásárolhatunk bankingatlant a Kanári-szigeteken? 
Egy befejezett "dación en pago aprobada" típusú
deuda-vétel bemutatása

Margitka és Gyuri, a boldog tulajdonosok

Amikor magánvásárlóként Spanyolországban található banki visszavett vagy banki jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlásáról álmodozunk, egy tiszta, kulcsrakész lakást képzelünk el, amit a piaci ár töredékéért kaphatunk meg - szinte varázsütésre.
Befektetőként és ingatlanszakértőként viszont pontosan tudjuk, hogy ez a valóságban nem így működik, hiszen a legmagasabb profittal kecsegtető lehetőségek mögött szinte kivétel nélkül - időt és energiát felemésztő - komoly jogi és pénzügyi, ingoványos labirintus áll...

A megvásárolt La Orotavai ingatlanból kilátás az Atlanti-óceánra

Vegyük át lépésről lépésre; hogyan alakulhat át egy problémás, 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, garázsos, privát mosókonyhával és tárolóval rendelkező, teraszos, déli fekvésű, adóssággal és banki jelzáloggal terhelt 90 négyzetméteres ingatlan egy tehermentes, prémium magánrezidenciává La Orotava városában, a Kanári-szigeteken? 

1. A matek tisztázása a bekerülési költségekre
Ahhoz, hogy megértsük egy ilyen ügylet profitabilitását, nézzünk meg egy tipikus piaci példát. Tegyük fel, hogy egy kiváló lokációjú, 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, felújítandó lakás banki adóssága (deuda) 170 000 euró.
Ha a nettó fizetendő vételár - az ügynökségi díjjal együtt - 250 000 euróra jön ki, a spanyolországi átírási költségekkel (a Kanári-szigeteken 6,5%-os vagyonátruházási illeték, közjegyzői és ügyvédi díjak, regisztráció – összesen kb. 25 000 euró) együtt a teljes tőkebefektetés nagyjából 275 000 eurónál áll meg a felújítás előtt.

Kilátás La Orotava történelmi városrészére - a nappali teraszáról

Hol van ebben az üzlet?
A környékbeli ingatlanpiaci adatokat elemző professzionális, "big data"-alapú ingatlanszerzési, értékbecslési és piacelemzési platformok és az aktuális kínálat alapján egy ilyen kaliberű ingatlan stabil piaci értéke jelenleg 320 000 és 340 000 euró között mozog.
Ráadásul a La Orotava-i és a hozzá hasonló felkapott tenerifei régiókban jelenleg évente kb. 19%-os áremelkedési ütem tapasztalható.
Ez azt jelenti, hogy a vevő a felújítás megkezdésének pillanatában már egy jelentős, azonnali tőkenövekedést tudhat magáénak. 

2. A kockázatok professzionális leosztása
- avagy mit fedez az ügynökség felé számla ellenében fizetendő díj?
Egy ilyen komplex ügylet – ahol a bank gyorsan meg akar szabadulni a problémás csomagtól – elengedhetetlen karmestere egy specializált, helyi ingatlaniroda. Sokakat megriaszt, ha egy ilyen tranzakció során pl. 80 000 eurós ügynökségi díjjal találkoznak - de a valóságban ez a díj nem tiszta jutalék. Ez a keret fedezi az ingatlan teljes tehermentesítését és a jogi problémák elhárításával kapcsolatos költségeket.

Egy sikeresen lemenedzselt projektben az ügynökségnek megfizetett díj az alábbi kritikus tételeket oldja meg:

• A nem fizető bérlő kezelése:
  Spanyolországban a kilakoltatási folyamat akár éveket is igénybe vehet; a leghatékonyabb megoldás tehát a megegyezés. Az ügynökségi díj fedezi többek közt az általánosan elfogadott, kb. 10.000,-  euróra rúgó "lelépési díjat", amelyet az ingatlanban aktuálisan bent lakó bérlő kap a villámgyors kiköltözésért cserébe.
  (A spanyolországi törvényváltozásról, mely szerint a bérbeadónak felmondás esetén akár egy évre szóló bérleti díjat is törvényes kötelessége lesz megfizetni a bérlőnek, IDE KATTINTVA olvashattok! Ez a rendelet módosítja a spanyol lakásbérleti törvény (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU) 10. cikkét. Ez írja elő az automatikus szerződés-hosszabbításokra vonatkozó szabályokat, valamint rögzíti a bérlőnek járó, legalább 12 havi bérleti díjnak megfelelő kártérítést abban az esetben, ha a bérbeadó indokolatlanul megtagadja a szerződés megújítását.) 
• Elmaradt bérleti díjak és közművek: 
  Az ügynökség a megállapodás részeként minden esetben kifizeti a tulajdonos felé a bérlő által korábban felhalmozott, meg nem fizetett bérleti díjakat. Ugyancsak ebből a keretből rendezik a felgyülemlett vízdíj- és villanyszámla-tartozásokat is.
• Az egyezség része a volt tulajdonossal/adóssal való megállapodás:
  Az adós - aki egyezséget köt az új tulajdonossal - igényt formál egy bizonyos összegre a "tiszta lap" mellett. Így adósságait rendezve, némi fájdalomdíjjal a zsebében állhat fel a közjegyzői aláírást követően a tárgyalóasztaltól (WIN-WIN, avagy spanyolul: ganar-ganar).

Az eredmény
"Dación en pago aprobada" vétel esetén a vevőnek nem kell bíróságra járnia, sem a közműszolgáltatókkal vagy a vásárolt lakásban lakókkal harcolnia, hiszen az ingatlan rendkívül gyorsan, teljesen tisztán és tehermentesen került átadásra, így a felújítási munkálatok azonnal elindulhatnak.

Az ingatlan jelenlegi, felújítást megelőző állapotáról az alábbi képgaléria fotói adnak ízelítőt:

A "deuda" (banki adósság) összege, mint a legbiztonságosabb viszonyítási alap
Amikor a Kanári-szigeteken bankingatlanok felvásárlásával foglalkozunk – akár saját portfólióra, akár ügyfeleink részére –, van egy aranyszabály, amely megvéd minket a piaci buborékoktól és a hirtelen korrekcióktól: minden esetben a banki adósság (deuda) értékéhez kell viszonyítanunk.
Ha a megszerzett ingatlan teljes bekerülési értéke (a banki adóssággal) az ingatlan piaci árának 60-80 %-a körül mozog, miközben a valós piaci érték az adósság (deuda) értékének  a duplájához közelít, a befektetés kap egy olyan masszív biztonsági puffert, amelyet semmilyen piaci ingadozás nem tud eltüntetni.

Az adósság-alapú vásárlás a kulcsa annak, hogy - Ügyfeleinkkel egyetemben - a jelenlegi magasan szárnyaló ingatlanpiacon is prémium profitot realizálhassunk.

A leginkább hullámvasúthoz hasonlítható, két éven át tartó közös munkát nagyban segítette Ügyfeleink/Barátaink végtelen fegyelme és bizalma. Ez utóbbi leginkább annak volt köszönhető, hogy már hosszú évek óta nagyon jól ismerjük egymást... ♥

Összegezve: 
A hét elejére kitűzött közjegyzői aláírás napján Ügyfeleink megkapták vásárolt ingatlanuk kulcsait, még aznap délután megtekintették, beleszerettek, így az ingatlan várhatóan nem kerül piaci áron továbbértékesítésre - a felújítás saját részre történik meg.
Az ingatlan felújításával kapcsolatos munkálatok már a közjegyzői aláírás másnapján (!) megkezdődtek: felmérés, burkolóanyagok megrendelése (kiszállítás az aláírástól számított
6. napon), és az aláírást/kulcsátvételt követő 7. napon megkezdődhet az ingatlan felújítása. 

A fent részletezett vételi eljárásról - Ügyfeleink, az új tulajdonosok engedélyével és főszereplésével - bemutató kisfilmet is készítünk, mely
várhatóan még ebben az évben megtekinthető lesz
a Canary Relax S.L. YouTube csatornáján!